ΣΕΒ: Η φορολογία κρατάει σε ομηρία τους ιδιοκτήτες ακινήτων

178

Στο εβδομαδιαίο ενημερωτικό του δελτίο για την ελληνική οικονομία, ο ΣΕΒ κάνει λόγο για την αγορά ακινήτων και το βαρύ κλίμα που επικρατεί. Αναφέρει ότι οι προοπτικές παραμένουν αρνητικές εξαιτίας της κρίσης και της βαριάς φορολογίας, που έχουν απαξιώσει την ακίνητη περιουσία.

Η βαριά φορολογία, η απαξίωση των τιμών αλλά και οι εξαιρετικά πολύπλοκες και κοστοβόρες διαδικασίες μεταβίβασης καθιστούν τους ιδιοκτήτες «ομήρους» και οδηγούν την αγορά σε καθίζηση.

Πολεοδομικές αυθαιρεσίες, «μπλεγμένες» ιδιοκτησίες, καταπατήσεις, ιδιοκτησίες χωρίς αποδοχές κληρονομιάς και ο φόρος υπεραξίας που επανέρχεται από την 1η Ιανουαρίου 2016 μπλοκάρουν την οποιαδήποτε προοπτική ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων, η οποία βρίσκεται σε τέλμα.

Προοπτικές αγοράς

Η ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων είναι αναπόσπαστο μέρος οποιουδήποτε σεναρίου ανάκαμψης της οικονομίας και απαιτεί την οριστική κατάργηση του φόρου υπεραξίας, που δρα αντιαναπτυξιακά εμποδίζοντας την ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων, καθώς οποιοσδήποτε αγοράζει ακίνητο αναγκάζεται να προεξοφλήσει από τώρα τον φόρο που θα πληρώσει στο μέλλον. Επιπλέον απαιτείται η δραστική απλοποίηση της διαδικασίας μεταβίβασης, η δημιουργία ενός πιο λειτουργικού πλαισίου για τη δυνατότητα αξιοποίησης ή διάθεσης ακινήτων με πολλούς συνιδιοκτήτες και η διαχρονική τοποθέτηση των αντικειμενικών αξιών λίγο κάτω από τις ελάχιστες διαθέσιμες αγοραίες.

Οι υφιστάμενες στρεβλώσεις της αγοράς ακινήτων αντανακλώνται στο χαρτοφυλάκιο ακινήτων της μέσης Ελληνικής οικογένειας, καθώς ο μέσος υπόχρεος ΕΝΦΙΑ κατέχει περίπου 3 δικαιώματα ακινήτων (6,3 εκατ. φυσικά πρόσωπα κατέχουν 17,7 εκατ. δικαιώματα) και η μέση οικογένεια πάνω από 4 δικαιώματα.

Συγκεκριμένα, είναι απόρροια της υψηλής φορολόγησης των μεταβιβάσεων ακινήτων, του στρεβλού πλαισίου που ενεθάρρυνε τη διακίνηση μαύρου χρήματος και, ταυτόχρονα, των υψηλότατων, αν και δικαιολογημένων λόγω των τότε υψηλών φόρων, απαλλαγών για την
πρώτη κατοικία, σε συνδυασμό με ένα σύστημα υπερβολικά προοδευτικής φορολόγησης της κατοχής ακίνητης περιουσίας, με πλήρη απαλλαγή για τη συντριπτική πλειοψηφία των ιδιοκτητών.

Φορολογική αντιμετώπιση

Σε ό,τι αφορά στη φορολογική αντιμετώπιση των μεταβιβάσεων, πράγματι, όσο και να αναζητά κανείς μια λογική εξήγηση γιατί για χρόνια επιλέχτηκε το τρίπτυχο «υψηλοί φόροι μεταβίβασης, υψηλά αφορολόγητα και χαμηλές αντικειμενικές αξίες», αντί να υιοθετηθεί ένας συνδυασμός «χαμηλοί συντελεστές σε φόρους μεταβίβασης, ανύπαρκτα αφορολόγητα που δεν χρειάζονται πλέον ακριβώς λόγω των χαμηλών φόρων και αντικειμενικές αξίες λίγο κάτω από αυτές της αγοράς» δεν μπορεί να τη βρει.

Για πολλά χρόνια στο παρελθόν, φόροι μεταβίβασης ύψους 12% περίπου (μαζί με συμβολαιογράφους, δικηγόρους κλπ) εφαρμόζονταν σε αντικειμενικές αξίες που αποτελούσαν το 30-50%, διαχρονικά, των τιμών αγοράς, με τα πραγματικά έσοδα του κράτους και των εμπλεκόμενων στη μεταβίβαση επαγγελματικών ομάδων να ανέρχονται σε 3-6% της πραγματικής αξίας μεταβίβασης.

Κάλλιστα, λοιπόν, θα μπορούσε να είχε εφαρμοστεί ένα κόστος μεταβίβασης 3-4%, που θα ήταν συμβατό με αυτό των περισσότερων χωρών του ΟΟΣΑ, οπότε και οι απαλλαγές θα περιττεύαν επί της ουσίας.

Φρένο στους επενδυτές

Τα έσοδα για το κράτος και τους επαγγελματίες θα ήταν τα ίδια, αλλά θα είχε κλείσει πολύ νωρίτερα μια πληγή που επέτρεπε την αδικαιολόγητα εύκολη διακίνηση μαύρου χρήματος. Επιπλέον, δεν θα απορούσαν οι σοβαροί ξένοι επενδυτές ακινήτων για τις δυο τιμές, την αντικειμενική και την τιμή αγοράς, με την επακόλουθη αφελή απορία «πως θα το εξηγήσω αυτό στους μετόχους μου;» πριν πάρουν το αεροπλάνο για να επενδύσουν σε Ρουμανία ή Τουρκία.

Σε ό,τι αφορά στους φόρους κατοχής ακινήτων, για πολλά χρόνια ο ΦΑΠ εξαιρούσε τη συντριπτική πλειοψηφία των Ελλήνων από την καταβολή οποιουδήποτε φόρου κατοχής, πέρα των δημοτικών φόρων όπως ο ΤΑΠ και του τέλους της ΕΡΤ.
Μάλιστα, αυτό αφορά τόσο αγοραπωλησίες όσο και γονικές παροχές, οι οποίες πάντα ήταν σχεδιασμένες έτσι ώστε να ωφελούνται οι περισσότεροι πολίτες από τα αφορολόγητα, περιορίζοντας έτσι το κόστος στις αμοιβές των δικηγόρων και συμβολαιογράφων.

Έτσι, για τους περισσότερους Έλληνες το ακίνητο κόστιζε ελάχιστα, εφόσον πρόσεχαν να «κινούνται κάτω από το ραντάρ» του ΦΑΠ και του φόρου μεταβίβασης και γονικών παροχών, τεμαχίζοντας τα ακίνητα σε διάφορα μέλη της οικογένειας. Διαχρονικά, όμως, και μετά από 2-3 γενεές, το χαρτοφυλάκιο ακινήτων του κάθε Έλληνα κατέστη «μπλεγμένο», με συνιδιοκτησίες που δεν επέτρεπαν μια χρήσιμη αξιοποίηση, κάτι που όμως δεν είχε ιδιαίτερη σημασία καθώς τα ακίνητα αυτά δεν κόστιζαν στην κατοχή, «απλά ήταν εκεί».

Ξαφνικά, με την έλευση της κρίσης και με την εισαγωγή του ΕΕΤΗΔΕ και κυρίως με τον ΦΑΠ και μετέπειτα ΕΝΦΙΑ, αυτό άλλαξε. Ακίνητα με αντικειμενικές αξίες που πλέον ξεπερνούσαν τις τιμές αγοράς κόστιζαν πλέον περισσότερο από ένα μισθό ή μια σύνταξη για να πληρωθεί ο φόρος στην κατοχή τους.

Τα έσοδα από τους νέους φόρους κατοχής δεν υποκατέστησαν απλώς την απώλεια εσόδων από φόρους μεταβίβασης σε μία αγορά που κατέρρευσε, αλλά οδήγησαν και την φορολογική επιβάρυνση των ακινήτων ξαφνικά σε πρωτοφανή για τον ΟΟΣΑ επίπεδα  δημιουργώντας
ταυτόχρονα το παράδοξο να φορολογείται η κατοχή ενός ακινήτου πιο ακριβά από ότι στον ΟΟΣΑ, χωρίς όμως να διασφαλίζεται καν ότι μπορεί κανείς να το πουλήσει (πχ αν έχει μερίδιο σε ακίνητο με πολεοδομική αυθαιρεσία και υπάρχει συνιδιοκτήτης που διαφωνεί στην τακτοποίηση).

Πολύπλοκες διαδικασίες μεταβίβασης

Η ρηχότητα της αγοράς είναι σημαντικό να αναλυθεί: ‘Η το πλαίσιο κατοχής και μεταβίβασης είναι ξεκάθαρο, απλό και φτηνό ή δεν είναι, σημειώνει ο ΣΕΒ και όπως φαίνεται στον παρακάτω πίνακα η Ελλάδα έχει τις περισσότερες διαδικασίες για την πώληση ακινήτων και κρατά την πρώτη θέση μαζί με την Ουγκάντα!

Στην Ελλάδα συμβαίνει το δεύτερο και αυτό θα ισχύει ειδικά για το κόστος όταν επανέλθει ο φόρος υπεραξίας από 1/1/2017. Η δομή της φορολόγησης μεταβιβάσεων σε συνδυασμό με την ανύπαρκτη, για τους περισσότερους, φορολόγηση της κατοχής ενθάρρυνε, με πιεστικό σχεδόν τρόπο, τη μεταβίβαση κατακερματισμένων ιδιοκτησιών με πλήθος νομικών ή πολεοδομικών εκκρεμοτήτων από γενεά σε γενεά, ανεξάρτητα από το αν οι επόμενες γενεές είχαν πραγματικά διάθεση ή ικανότητα να αξιοποιήσουν αυτά τα μερίδια.

Μελέτες του ΟΟΣΑ δείχνουν ότι αυξάνεται η δομική ανεργία, καθώς για παράδειγμα το παιδί που έχει κληρονομήσει ένα ακίνητο συνήθως δεν αποδέχεται μια πρόταση για εργασία μακριά από το σπίτι αυτό, λόγω του μεγάλου κόστους πώλησης του ακινήτου και αγοράς ή ενοικίασης ενός άλλου κοντά στον τόπο της προσφερόμενης εργασίας.

Πέρα από τις δυσκολίες που έθετε το θεσμικό πλαίσιο στην αξιοποίηση αυτών των ακινήτων, το κράτος αμέλησε να ελέγξει και συνεπώς να επιβάλλει την πολεοδομική νομιμότητα για δεκαετίες.

Αυθαιρεσίες και μπλεγμένοι τίτλοι

Το αποτέλεσμα είναι ότι μετά από χρόνια η χώρα βρέθηκε γεμάτη πολεοδομικές αυθαιρεσίες, καταπατήσεις, μη ξεκάθαρους τίτλους, ιδιοκτησίες χωρίς αποδοχές κληρονομιάς και χωρίς να έχουν πληρωθεί οι αντίστοιχοι φόροι και άλλα πολλά που δε συναντώνται σε άλλες χώρες του ΟΟΣΑ και της ΕΕ.

Η ξαφνική απαίτηση για νομιμότητα συνεπώς χτύπησε σκληρά την αγορά και την κοινωνία. Το πρόβλημα εδώ δεν είναι η προσπάθεια να επιβληθεί μια πολεοδομική τάξη. Είναι το γεγονός ότι οι σχετικές διαδικασίες είναι πολύπλοκες και δαπανηρές με τις δικές τους ασάφειες και επιπλέον αποτελούν προϋπόθεση για την ισχύ βασικών πράξεων όπως είναι η πώληση. Αντίθετα, απουσιάζει ένας απλός και χρήσιμος μηχανισμός που να διευκολύνει την, υπό εύλογους έστω όρους, αξιοποίηση των «μπλεγμένων» ιδιοκτησιών.

Στην ίδια Κατηγορία


Το Axiaplus, θεωρεί δικαίωμα του αναγνώστη να εκφράζει ελεύθερα τις απόψεις του μέσω του προφίλ που διατηρεί στο Facebook. Εντούτοις, τονίζουμε ρητά πως δεν υιοθετούμε τις απόψεις αυτές οι οποίες εκφράζουν αποκλειστικά και μόνο τον ίδιο.

σχόλια